Bất động sản Việt Nam, có nên đầu tư vào lúc này?

[Uất Kim Hương]

Đây là đề tài mình muốn bàn luận từ lâu nhưng chưa có thời gian.


Gần đây, đọc báo chí trong nước thấy những dự án, những căn hộ chung cư bán chậm lại…mình thấy bà con đã có cái nhìn đúng hơn về thị trường địa ốc chung cư. Không còn nhắm mắt, nhắm mũi vào đầu tư...khoảng không nữa.

Luật nước ngoài, khi bạn làm chủ căn chung cư, khi nhà đầu tư xây chung cư, bắt buộc họ phải mua bảo hiểm cho toàn bộ căn chung cư từ căn trệt cho đến căn cao nhất trên cùng. Vì theo luật, khi bạn làm chủ căn nhà thì cả phần dưới lòng đất, lên đến trên bầu trời cao bao nhiêu, sâu bao nhiêu là thuộc chủ quyền của bạn. Còn chung cư, ai làm chủ, chả ai làm chủ lòng đất mà cũng chả ai làm chủ được phần bầu trời cả. Vì lẽ đó cho nên bắt buộc phải có bảo hiểm để phòng khi cháy, động đất, lụt lội (nếu có) thì cả người bên tầng trên và người ở tầng dưới sẽ không bị mất trắng.

Còn ở VN thì sao? Theo như mình biết thì không có luật nào bắt buộc như thế cả. Vậy thì khi động đất, cháy…ai là người mất mát? Tất cả mọi người, trên cũng như dưới, vì không ai chịu chấp nhận phần đất thuộc về ai cả.

Thêm vào đó, nhà ở VN xây cất vô chừng, không theo một tiêu chuẩn nào đặt ra cả. Gần đây, tự dưng VN lại xảy ra động đất, điều này gần như chưa từng xảy ra trong quá khứ. Nếu mình nhớ không lầm chỉ có duy nhất một lần động đất tại lòng chảo Điện biên vào khoảng giữa thế kỷ trước. Nay bỗng dưng nay rung, mai chuyển, mốt sóng thần…Điều này xảy ra làm lo ngại lòng đất vòng đai Thái Bình Dương, đặc biệt là Đông Dương đang ở vào vị thế trượt vỏ trái đất. Một ngày nào đó có thể gần, có thể xa, chưa biết được, chỉ cần một trận động đất nhỏ nhỏ thôi là nhà cửa ở VN thi nhau…sập.

Thực sự từ sau vụ 911 ở Mỹ, sau khi hai tòa tháp đôi bị đổ, mình sợ không dám ở nhà lầu. Cứ tưởng tượng lỡ có chuyện gì nó sập đè lên người thì…chết. Cũng may ở Mỹ, nhà làm bằng vật liệu nhẹ, còn ở VN làm bằng gạch đá, nặng ghê! Chỉ cần một cục đá đè lên đầu là đi chầu ông bà ngay. Nếu được đi chầu ngay thì cũng hạnh phúc, ngộ nhỡ không đi ngay mà nằm mãi, cười không ra mà khóc cũng không xong thì hỡi ôi! Ở Mỹ, luật bắt buộc nhà mới xây phải tính toán sao cho khi có động đất 10 độ richter, vẫn an toàn, thế mà vẫn sợ!

Đó là nỗi sợ ở nhà lầu. Còn ở VN dù không ở nhà lầu, nhưng ở nhà trệt cạnh nhà lầu cũng thắc thỏm nữa. Cái nhà lầu hàng xóm nó xây không có móng, hoặc là móng không được tính toán chính xác, móng sơ sài như móng tay là chết chắc. Chỉ cần vài cái lắc lư, nhà hàng xóm nó đổ lên đầu nhà mình ấy chứ. Lúc đó bảo tại sao xui xẻo, tại sao lại làm hàng xóm với nhà giàu, nhà cao cửa rộng.

Đầu tư vào thị trường bất động sản ở VN có nhiều bất trắc. Từ từ rảnh mình sẽ phân tích lý do tại sao. Tại sao nên và không nên đầu tư vào thị trường bất động sản VN vào lúc này.

[Uất Kim Hương]

Thôi thì đã trót thì phải trét, phải nói cho hết những quan điểm, những nhận xét khách quan của mình về tình hình địa ốc Việt Nam.
Năm vừa qua, mình đi VN hai lần, với 2 lần đi này không phải là để chơi mà để tìm hiểu tình hình địa ốc thực tại. Nếu là những người khác chắc là đã bị một vố lừa khá to, nhưng mình thì không. Người quen giới thiệu cho mình một mảnh đất ở Long thành sát xa lộ Đông Tây, rất gần chợ Long thành. Nhìn mảnh đất khá đẹp nên mình theo đuổi để mua cho bằng được. Mình đòi xem giấy chủ quyền và tháng 12 này nữa là đúng giáp năm, vẫn chưa thấy đâu. Sở dĩ mình chưa được hân hạnh thấy tờ giấy đó vì mình có nói một câu


-Bạn tui làm lớn lắm đó, cầm giấy tờ là biết giả thiệt sau một cú phone. Nếu ai gạt tui, ở tù ráng chịu.


Thế là chả ai dám gạt mình cả. Mình chỉ là một trong số những người may mắn chưa bị lường gạt, còn rất rất nhiều người bị lọt bẫy của bọn bất lương thì sao? Họ không có bạn bè quen biết nên sẽ mở miệng mắc quai và bỏ luôn vì chi phí đi đi về về cho những vụ kiện như thế coi bộ khó nuốt lắm.

Nếu mình không lầm, thì ngày xưa bên Liên Xô, cũng mở cửa cho tư bản nước ngoài đầu tư ào ạt một thời gian rồi ban lệnh “Quốc hữu hóa!”. Đó là bài học ngày xưa, bây giờ có lẽ VN chả dám noi gương một cách trắng trợn như vậy mà làm khác đi một tí. Mỗi ngày mỗi tinh vi hơn. Và một bộ phận không nhỏ, tư bản đỏ đã âm thầm bán bớt đất đai nhà cửa đem ra ngoại quốc đầu tư thời gian gần đây. Tại sao? Lý do gì mà họ lại chạy bớt của cải ra nước ngoài? Nếu chịu khó suy nghĩ ta sẽ thấy có điều gì đó bất ổn. Thị trường địa ốc VN bị nâng lên một cách giả tạo và một khi sự giả tạo bùng nổ, sẽ có bao nhiêu người ngậm đắng nuốt cay. Mình tin rằng có một sự chuẩn bị tinh vi đâu đó. Tiền sẽ vào tay ai, mọi người cũng đoán được mà.

Thấy người ta khoe về VN đầu tư, bán có lời, đem tiền ra ngoại quốc mua nhà, ai cũng ham. Nhưng, lời than van mất mát cũng không ít. So sánh tỉ lệ giữa người thành công khi đầu tư ở VN và người thất bại cũng nửa này nửa kia. Và số “thành công” đa số là dân du lịch, du học và có máu mặt ở VN khá nhiều…

Từ từ mình sẽ nói về nguyên tắc đầu tư bất động sản, nơi nào và khi nào.

Cont….

[Uất Kim Hương]

Mình không phải là nhà kinh tế học như người khác. Mình chỉ đơn giản là một người làm trong lãnh vực đầu tư và tài chánh có kinh nghiệm. Chưa hẳn một người ôm bằng cấp cho cao, ngồi làm thống kê cho nhiều, mà có cái nhìn tổng thể về kinh tế đầu tư nhanh và nhạy. Bỏ ra 4 năm ăn học để ôm vào một cái bằng không nhiều kinh nghiệm bằng một kẻ lăn lóc, trong lãnh vực đó ngoài thực tế.
Nơi nào mà tình hình chính trị ổn định là nơi để đầu tư. Không nhất thiết đòi hỏi kinh tế phải ổn định. Càng mạo hiếm thì càng có lời nhiều. Câu hỏi đặt ra là mạo hiểm bao nhiêu? Mạo hiểm như thế nào và khi nào thì nên mạo hiểm?
-Khi con người ta không còn gì để mất thì người ta rất mạo hiểm.
-Khi con người ta có máu ăn thua nhiều trong người, người ta cũng rất mạo hiểm.
-Khi con người ta nghe bằng lỗ tai mà không suy nghĩ chín chắn, người ta cũng rất là mạo hiểm.
Và còn rất rất là nhiều trường hợp mạo hiểm khác nữa.
Phải xác định mình thuộc loại nào để mà kiềm chế bản thân mình.
Kinh tế càng mất ổn định, giá cả nhảy lộn xộn, nay cao mai thấp chính là lúc dễ làm giàu và chộp giựt thời cơ nhứt. Phần lớn những người giàu hơn người đều bắt đầu từ những lúc này. Khi mà thời cơ qua rồi thì khó giàu lắm. Và thời cơ ấy ở VN đã qua rồi. Bây giờ là lúc thủ tiền mặt để chờ một thời cơ khác.
Hiện tại giá nhà Việt Nam rất lạ, không thể tin được. Nó dường như đang ở vào thời điểm bong bóng. Mà bong bóng thì chực vỡ bất cứ lúc nào. Tình hình giống như nhà cửa ở Mỹ gần 4 năm trước đây. Vào lúc đó mình cảm nhận được, nói ra không ai tin, ai cũng cười mình.
Nếu ai muốn đầu tư và có tiền nhàn rỗi vài chục ngàn US thì nên lựa một miếng đất nào thật thật rẻ, khu gần thị tứ hoặc là dự án, lẽ dĩ nhiên là không phải trong rừng trong rú mua để đó một thời gian vài ba năm, may ra có thể có lời, cùng lắm là huề vốn chứ không lỗ. Không, không nên mua nhà xây sẵn. Đó là đầu tư cầu may.
Đồng vốn bỏ ra càng ít, thu lợi cao mới nghĩ đến chuyện đầu tư. Nếu không có tiền nhàn rỗi thì không, không nên đầu tư vào VN trong lúc này. Tuyệt đối không mượn nợ, "mượn đầu heo nấu cháo" để đầu tư. Nợ sẽ chồng lên nợ. Hãy nhớ điều đó! Đến một lúc nào đó cả cái nhà đang ở cũng đi theo nhà bank luôn.
Tiền nằm trong túi là tiền chửa, tiền ra ngoài cửa là tiền đẻ, tiền mượn nợ là tiền chửa...hoang. Mà đã là chửa hoang thì có lắm điều phiền toái. Hãy nhớ kỹ điều này nhất là trong tình hình này ở VN.